FIIs de tijolo ou papel: qual a diferença?

Dentro do universo dos fundos imobiliários, uma das principais classificações que o investidor encontra é a divisão entre FIIs de tijolo e FIIs de papel.

Apesar de ambos fazerem parte do mercado imobiliário, eles possuem características bastante diferentes.

A principal diferença está no tipo de ativo em que o fundo investe.

Enquanto os fundos de tijolo possuem imóveis físicos em sua carteira, os fundos de papel investem principalmente em títulos relacionados ao setor imobiliário.

Entender essa diferença é fundamental para avaliar qual estratégia combina melhor com seus objetivos.

O que são FIIs de tijolo?

Os fundos imobiliários de tijolo recebem esse nome porque investem em ativos imobiliários físicos.

O patrimônio do fundo é composto por imóveis que podem gerar receita principalmente por meio de contratos de locação.

Entre os principais segmentos estão:

• shopping centers;

• galpões logísticos;

• edifícios corporativos;

• hospitais;

• imóveis educacionais;

• agências bancárias.

O retorno do investidor está ligado principalmente à capacidade desses imóveis de gerar renda e valor ao longo do tempo.

Como funciona a geração de renda nos FIIs de tijolo?

Imagine um fundo que possui um galpão logístico alugado para uma grande empresa.

O aluguel pago pelo ocupante gera receita para o fundo.

Depois de descontadas as despesas, parte desse resultado pode ser distribuída aos cotistas.

Por isso, alguns fatores são importantes:

• qualidade dos imóveis;

• localização;

• contratos de aluguel;

• perfil dos inquilinos;

• taxa de ocupação.

Um imóvel bem localizado e com bons contratos tende a apresentar características diferentes de um ativo com alta vacância ou dificuldade de locação.

O que são FIIs de papel?

Os fundos imobiliários de papel possuem uma estratégia diferente.

Eles investem principalmente em títulos de crédito ligados ao mercado imobiliário.

Entre os principais ativos estão:

• CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários);

• outros instrumentos de crédito imobiliário.

Nesse caso, o investidor não está diretamente exposto a um imóvel físico, mas ao recebimento de créditos originados no setor imobiliário.

Como funciona a renda dos FIIs de papel?

A rentabilidade desses fundos costuma estar relacionada aos juros recebidos pelos títulos da carteira.

Muitos desses ativos possuem relação com indicadores como:

• CDI;

• IPCA;

• taxas prefixadas.

Por isso, fundos de papel podem apresentar comportamentos diferentes dos fundos de tijolo em determinados cenários econômicos.

Por exemplo:

• em períodos de juros elevados, alguns fundos de papel podem se beneficiar de taxas maiores;

• em momentos de queda de juros, a dinâmica pode mudar.

Qual deles é melhor?

Essa é uma das perguntas mais comuns, mas não existe uma resposta única.

A escolha depende da estratégia do investidor.

FIIs de tijolo podem fazer sentido para quem busca:

• exposição direta ao mercado imobiliário;

• participação em grandes empreendimentos;

• potencial valorização dos imóveis;

• geração de renda por aluguel.

FIIs de papel podem fazer sentido para quem busca:

• exposição ao crédito imobiliário;

• recebimentos associados a juros e inflação;

• uma estratégia diferente dentro da carteira.

Diversificação pode ser uma alternativa

Muitos investidores não precisam escolher apenas um lado.

Uma carteira de fundos imobiliários pode combinar diferentes estratégias:

• fundos de tijolo;

• fundos de papel;

• diferentes setores imobiliários;

• diferentes gestores.

O objetivo é construir uma exposição equilibrada, considerando os riscos e oportunidades de cada segmento.

O que analisar antes de investir?

Independentemente do tipo de FII, alguns pontos merecem atenção:

Gestão

A experiência e a qualidade da equipe responsável pelo fundo fazem diferença.

Qualidade dos ativos

É importante entender exatamente onde o fundo investe.

Histórico de resultados

Avaliar o comportamento passado ajuda a compreender a estratégia.

Preço da cota

Um bom fundo também precisa ser analisado em relação ao preço pago pelo investidor.

Cenário econômico

Juros, inflação e atividade econômica podem influenciar diferentes tipos de fundos.

A visão da Amaná

Fundos imobiliários podem ser uma ferramenta interessante para investidores que desejam exposição ao mercado imobiliário dentro de uma carteira diversificada.

Mas escolher entre FIIs de tijolo ou papel não deve ser uma decisão baseada apenas no rendimento mensal.

A estratégia adequada depende do objetivo do investidor, do horizonte de investimento e da composição completa do patrimônio.

Na Amaná, analisamos cada oportunidade dentro de uma visão ampla de construção patrimonial.

Leia também:

Para compreender melhor o funcionamento dos fundos imobiliários, confira nosso guia sobre como eles funcionam e para quem fazem sentido.

A análise de um fundo imobiliário vai além do tipo de ativo. Veja quais critérios avaliar antes de investir.